本文摘要：踏入四季度，港股新股市场又将随着多个行业巨头的登陆而再次热闹起来。今年，港股市场物业股成为一大热门，大部门物业公司都取得了不错的体现，停止8月12日，涨幅凌驾一倍的企业包罗鑫苑服务、中奥抵家、永升生活服务等7家公司。物业股受到资金追捧主要受益于两大因素，一方面在于疫情刺激下，凸显了社区治理的重要性，也带来了政策层面临物管企业生长的支持，抬升了市场对板块未来发展的预期。另一方面，宏观经济不确定性加大的配景下，物业股具有抗周期性，避险情绪扰动下，引来了资金强势结构。

踏入四季度，港股新股市场又将随着多个行业巨头的登陆而再次热闹起来。今年，港股市场物业股成为一大热门，大部门物业公司都取得了不错的体现，停止8月12日，涨幅凌驾一倍的企业包罗鑫苑服务、中奥抵家、永升生活服务等7家公司。物业股受到资金追捧主要受益于两大因素，一方面在于疫情刺激下，凸显了社区治理的重要性，也带来了政策层面临物管企业生长的支持，抬升了市场对板块未来发展的预期。另一方面，宏观经济不确定性加大的配景下，物业股具有抗周期性，避险情绪扰动下，引来了资金强势结构。

物业股在二级市场不停体现的同时，今年港股市场也迎来了物业股团体上市潮，停止现在已经有包罗建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务等在内的多家物管企业乐成在港上市。物管企业纷纷上市反映出整个行业不停生长成熟，与此同时亦与整个行业竞争加剧的趋势不无关系，那么当下行业内的时机在那里？什么样的物管企业有望在行业中连续领先，此前合景泰富旗下合景悠活递交招股书，这家物业企业在行业内颇具特色，在此不妨予以重点探讨。

一、物管行业标兵，发展性突出合景悠活为海内综合物业治理服务供应商，其由港股上市地产公司合景泰富团体(01813.HK)分拆而来，公司于去年9月注册建立，在筹备上市前举行了一系列的重组和股权关系调配。合景泰富物管业务最初生长于2004年，一开始主要提供住宅物业治理服务，2006年将服务规模延伸至商业物业治理，2007年结构全国多元生长。受惠于合景泰富团体地工业务的生长，合景悠活业务实现了快速增长，停止2019年尾，合景悠活在中国37个都会或自治县拥有106个住宅物业，在管总修建面积达1830万平方米，订约治理158个住宅物业，总合约修建面积为2940万平方米。

公司在管商业物业有30个，位于中国8个都会或自治县，在管总修建面积达330万平方米，订约治理33个商业物业，总合约修建面积为450万平方米。凭借在物业治理领域一连多年深耕，公司整体业绩增长体现也较为亮眼，2017年至2019年，合景悠活的营收划分为4.6亿元、6.6亿元和11.2亿元，年复合增速达56%；净利润划分为4415万元、7968万元和1.85亿元，年复合增速到达105%。公司有着领先行业的盈利水平。物业治理作为房地产开发的下游工业，通常对于开发商有较强的依赖，这是由于行业属性所决议的。

就公司的营收结构来看，合景悠活业务生长与合景泰富的关联性依然较强，这与行业内大部门公司存在共性，不外从趋势来看，公司正在努力对外拓展，未来有望逐步降低对母公司的依赖水平。就公司未来在物管领域的业务发展性来看，可以从如下两个层面分析。首先，从行业层面来看，物管行业整体而言仍然相对较疏散，市场集中度不高，未来资源向头部企业聚集将是局势所趋，因此对于具备较强综合实力的企业，行业加速洗牌带来的红利将不停在其业务生长中获得体现。

合景悠活在行业内有着较为领先的业务优势，未来将充实受益于这一趋势，实现快速发展。其次，就公司自身而言，合景悠活一方面能够依托母公司在地工业务的快速增长获得相应的资源，连续夯实自身基本，而另一方面公司努力对外扩充的能力也在不停增强。陪同规模提升，尤其是上市后带来的资本、品牌效应，公司在行业内收并购的优势也将进一步凸显，有望获取更多的优质资源，打开发展空间。二、多重优势加持，支撑恒久生长接下来重点探讨合景泰富在行业中所具备的几大优势：1."全业态智慧服务运营商"物业治理除了传统的住宅物业外，还包罗众多其他物业治理类型，诸如办公物业、商业物业学校物业等。

多元的物业治理体现的是一个物业治理企业的综合运营实力，尤其是相较于住宅以外的其他物业治理，往往具有更强的专业性，因此进入壁垒也相对较高，且需要运营商具备较强的资源整合能力和管控能力。就合景悠活而言，其笼罩了包罗住宅、商业综合体、写字楼、工业园等在内的多种物业业态，公司在全业态运营能力上处于行业领先水平。

而得益于此，公司在物业治理行业的综合能力也将更强，未来在物业治理社会化、市场化、专业化的生长趋势中也将显着受益，不停扩展自身的发展界限和市场凭据地。2.经济中心都会的焦点结构合景悠活重点结构中国经济蓬勃的四大焦点区域：粤港澳大湾区、长三角地域、环渤海经济圈、中西部地域及海南，共37个焦点一二都会。这些区域往往拥有较高的经济生长水平，对物业治理的需求旺盛，同时更关注物业治理的质量，在此结构将有利于物管企业拓展更多优质的项目资源，并形成良好的品牌效应，在提升企业在当地市场竞争力的同时，也将有助于未来不停对外扩张，扩大自身的治理和服务半径，以此支撑企业恒久良性生长。

值得一提的是，此次合景悠活上市后也将加速区域结构，根据该公司的计划，其将专注于粤港澳大湾区和现在深耕的市场，但也务求增加在长三角地域、中西部地域、海南以及环渤海经济圈一、二线都会的市场份额，可见公司正不停加码对焦点区域的结构，推动企业不停迈向新台阶。3.强劲原生动力自主创新生长合景泰富地产规模的扩张是助推合景悠活服务规模扩张的重要动力源所在，合景悠活紧跟地产企业的生长节奏，依托团体的气力，充实发挥协同效益，多年来凭借扎实的运营和服务能力，以强劲原生动力不停拓展业务国界。未来这一趋势还将不停延续，公司在借势母公司扩张力度下，不停实现服务规模的快速增长，与此同时还将进一步加速吞并收购速度，努力外拓，助力企业规模提升。

4.科技、人才、服务、资本，凸显企业活力从科技层面来看，技术赋能物业治理企业将有助于提升企业的运营效率，到达降本增效，同时也将带给住民越发优质的服务体验，牢固物管企业的焦点竞争力。合景悠活在加速多元业务开展、努力培育新的盈利增长点的同时，通过智能化和创新业务，挖掘出了庞大的发展潜力，公司通过人脸识别、骏天眼、EBA设备治理系统、一合平台等智能科技，为客户打造未来型智慧社区，其实现了住民服务需求与物业服务的精准匹配，能够实时快速的响应业主需求，为业主提供优质服务品质，而得益于此，公司的口碑和品牌效应也在不停增强，在行业中的竞争力连续提升。

从资本层面来看，物业治理企业的扩张需要资金的支持 ，合景悠活努力拥抱资本市场，不仅将获得广泛的资金泉源，还将有助于其在规范化和市场的运作尺度中提升自身的治理效率和服务质量，同时获得一定的品牌效应，促进公司未来规模扩张和资源整合。最后，就服务和人才层面来看，物管行业作为一个服务型行业，高度注重服务质量和从业人员质量，合景悠活承袭以客户服务为中心的理念，为客户提供逾越期待的优质服务，赢得同行及客户的广泛赞誉。与此同时，公司履历富厚的治理团队以及能力卓越的员工也保证了优质服务，动员了企业竞争力的提升。

三、上市后有望开启发展加速度从行业角度来看，未来物业治理行业的投资价值前景庞大，其中主要的逻辑为：1、物业治理业务集中度提升；2、线上线下工业升级，即社区增值业务带来的加速变现。从物管规模来看，当下，物业治理行业仍然是一个以规模称王的赛道，因此，最终未来能够在行业内活的滋润的一定是那些在规模上占优的头部企业。

而从行业生长特性来看，现在大多数领先的企业，多数依赖的是母团体在物业开发端的"输血"。不外从久远来看，真正体现物业治理服务质素的一定是其对外拓展的能力，而陪同房地产行业进入白银时代，住宅领域的时机也将逐渐看获得天花板，而非住宅领域，在城镇化趋势推动办公楼需求释放的大配景下则是一个更为辽阔的蓝海市场。然而这个赛道细分门类多、门槛也相对较高，较为磨练物管公司的综合实力。

就这一点而言，对于合景悠活这类有着恒久深耕和多元业态服务优势的企业，其借助品牌优势和市场口碑将更容易在这一领域实现拓展。尤其是公司在登陆资本市场后，其借助资本、品牌等多重优势，未来在规模上进一步发力，同时不停完善治理业态，其在行业的发展空间也还将更具期待。此外再从增值服务来看，现在物业企业往往会通过提供物业增值服务缔造多元收入泉源，合景悠活当前在这一块已经形成了一定的优势，发展动能也体现的十分强劲，2019年社区增值服务的收入到达1.55亿元，2017-2019年复合增长率216.4% 未来借助增值服务的生长驱动公司商业模式的创新与转型，也将不停打开公司业绩发展空间。

四、结语今年物业股整体体现靓丽，四季度仍具期待，一方面在于一众头部物业企业将相继登陆港股市场，优质的基本面有望引来资金关注，打新热情下，有望助推板块估值提升。另一方面，今年来，南下资金也在不停增持物业股，随着9月港股通调整，多支物业股也将有望被纳入，相信还将推动市场对板块的炒作情绪。

此外，纵然今年疫情之下，依然有十多家上市物业公司公布半年盈喜预告，物业公司优异的业绩体现，充实反映了抗风险性。总体来看，合景悠活的上市响应了天时、地利、人和之势，相信上市后将会有亮眼体现，恒久发展价值也具备较大看点，不妨予以关注。

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